Resumen El presente artículo se ofrece como una reflexión ante una amarga, pero aleccionadora experiencia sufrida por el autor al momento de alquilar una propiedad,






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fecha de publicación05.08.2017
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RMV-1993-01

El Inquilinato: Las Implicaciones Económicas de Una Ley Incompleta. una Historia de "Purrujos" y "Mosquitas Muertas"*
Rodrigo Matarrita Venegas

Resumen

El presente artículo se ofrece como una reflexión ante una amarga, pero aleccionadora experiencia sufrida por el autor al momento de alquilar una propiedad, sobre cómo las leyes son, en ocasiones incompletas y muchas veces el legislador no considera las implicaciones económicas que éstas tienen.

Palabras claves: señalización, condición de Spence-Mirless.

Clasificación JEL: D11, D81

A Mayela
I

Las leyes y reglamentos definen ciertamente gran parte de la eficiencia en la relaciones económicas entre los agentes. Un contenido doctrinal no claro en la definición de los derechos de propiedad limita severamente la obtención de soluciones óptimas o competitivas al problema de la valoración de los bienes públicos, la explotación de los recursos naturales y la asignación de pagos en el caso de las externalidades, por ejemplo.
Esto por cuanto, aún y cuando los mercados respectivos sean completos (es decir, exista la información apropiada y el adecuado manejo de ésta en la toma de decisiones, que exima de riesgos más allá del proveniente de la incertidumbre), si el sistema judicial no es congruente en cuanto a la velocidad de ejecución del resultado de los litigios o en el desarrollo mismo de éstos, los costos de oportunidad provocarán la desaparición del castigo o, visto de otra manera, la aparición de un relativo estímulo, correspondiente a la acción encubierta de los agentes: la actitud del "free rider"1 en el caso de los bienes públicos; la sobreexplotación en el caso de los recursos naturales y el abuso en el caso de traspasar costos propios a los demás agentes, o en el caso de tomar para sí beneficios generados por la acción ajena, sin la debida compensación.
En Costa Rica, varias son las leyes que, aún y cuando provean de claridad meridiana en cuanto a la definición de los derechos de los agentes involucrados en un litigio, la lentitud de los trámites, los costos financieros de éstos, y la imposibilidad práctica de la ejecución de las sanciones, frenan la consecusión de soluciones óptimas a las acciones de los agentes económicos. Una de ellas, de la que se hará referencia en esta nota es la Ley del Inquilinato. En forma específica se tratarán el problema de la contratación y el problema del desalojo.
II

En cuanto al problema de la contratación, el problema económico inmerso aquí no sólo se refiere a la limitación de las posibles acciones en contra de los abusos que una de las partes pudiera ejercer en contra de la otra, sino también que persisten, en forma implícita, los riesgos de selección adversa y riesgo moral provocados por la carencia, a veces total, de información sobre la "calidad" de las partes contratantes.
Una forma de evitar estas situaciones de equilibrios subóptimos forzosos es proveer de medios de información adecuados que arrojen más luz sobre la contratación antes de que ésta se efectúe. A la manera del modelo de Spence2 (1973), la información colateral que brinde el futuro inquilino, o que éste demande del propietario, pueden permitir el uso de "señales" sobre las calidades de las partes contratantes.
No obstante las posibles precauciones que pudieran ser tomadas, como lo es casi cualquier problema de selección adversa latente, es admisible la equivocación: la señal, pese a tener un costo de emisión y reunir las condiciones requeridas (condición de Spence-Mirless), pudo haber sido enviada con la intención premeditada de inducir a error a la contraparte, o bien pudo haber sido mal interpretada. Este es el caso de un inquilino o propietario "mosquita muerta" ("puppy dog" en la literatura de teoría de juegos), que fingiendo una acción colaboradora, se transforme luego en un aguerrido contrincante, sufriendo una sorprendente metamorfosis para llegar a ser un inquilino "purrujo". Por ejempo, es el caso de aquel inquilino que acepta las condiciones del propietario: pagos de mensualidades adelantadas y depósitos en garantía, firma contratos y, una vez disfrutando de los beneficios de la vivienda o local, incurre en la desatención de éstos, atrasa los pagos y complica al máximo su justificado desalojo.
En este sentido, el poder contar con información de inquilinos y propietarios "purrujos" de uso público permitiría evitar problemas de selección adversa. El no contarse con este tipo de "expediente" podría ser entonces, "una buena señal", como lo son por ejemplo las cartas de recomendación, la presentación del curriculum vitae, demostrar el grado de educación o acumulación de capital humano a la hora de ofrecerse para un empleo; la revisión de listas de morosos al hacer uso de la tarjeta de crédito; las consultas sobre el cambio de cheques, e incluso la determinación de la categoría de "sujeto de crédito" por parte de una entidad bancaria, al solicitar estados de cuenta con otros bancos, por ejemplo.
Pero en este proceso de acceder al mercado informacional, aparecen costos no admitidos inicialmente, y es que la información no es barata. La carestía de un mercado apropiado impide el desarrollo de formas competitivas de provisión y por ende la disminución de costos y precios. Una posible solución sea quizá la participación estatal como mecanismo de complementación del mercado, ya proveyendo los mecanismos de información apropiados, o cubriendo los costos imputables a la no existencia de este mercado, pues, de toda suerte, que este mercado informacional sea necesario proviene justamente de la promulgación de una ley incompleta, lo que señalaría un defecto en una labor que es de entera responsabilidad del Estado, quien, al estar trasladando a los agentes privados los costos imputables de su ineficiencia debiera resarsirlos.
De esta manera una solución concreta puede ser la presentación de listas de "purrujos" en las alcaldías, siendo necesario para ser "digno" de ser incluídas en ellas la presentación de una declaración jurada del afectado estableciendo las causas de su queja y los motivos para sugerir la inclusión del inquilino que actúa de mala fe. Otra forma de elaborar esta lista es levantarla a partir del archivo de expedientes de juicios de desahucio que llevan anualmente las alcaldías, donde se pueden determinar las características de los "purrujos". En su defecto podría considerarse menos costoso para el Estado la promulgación de una nueva legislación que fuera más eficiente en la supervisión y asignación de las penas (Becker, 1973).
Las deficiencias en la regulación permiten el surgimiento de espacios que son accesados por iniciativas privadas (las que, más subterráneas que tímidas operan en nuestro país), como las casas de corredores de arriendos, quienes, gozando de la experiencia en el medio de los recursos (legales o no) para hacer valer los derechos de sus representados utilizan el marco legal en el tanto les sea permisible y conveniente. Obviamente ésto establece un nuevo capítulo en materia de costos y se refiere a las comisiones de intermediación.
Otras instancias privadas podrían estar orientadas a la conformación de "compañías protectoras de arriendos" que funcionan a manera de intermediarios, proveyendo de información sobre las calidades de la contrapartes en el contrato de arriendo (serían quienes mantendrían actualizadas las listas de "purrujos"), en tal caso, las comisiones a prorrata sobre el contrato podrían ser la forma de cubrir los costos correspondientes.
Finalmente queda la opción, muy recurrida, de establecer contratos privados excesivamente detallados ("contratos roncha"3) conteniendo toda clase de precauciones y previendo casi todo caso posible de abuso, es esta la solución de quienes aprenden de la experiencia y que han ido creando espuela. Sin embargo, dichos contratos no superan en jerarquía el carácter público de la Ley del Inquilinato siendo que tales contratos simplemente son una forma de incomodar al posible "purrujo", pero que no afecta la relación inquilinaria que está regida por la Ley en lo que respecta a la causales de desalojo, puesto que el carácter de éstas es taxativo. Así, el trámite se vuelve costoso y laxo en tiempo, que permite aprovechar importantes períodos de incumplimiento de una de las contrapartes, especialmente del inquilino "purrujo", haciendo que el ofendido incurra en costos legales que, pese a ser dictaminado el resarcimiento a su favor por parte del juzgado respectivo, no serían recuperados, en algunos casos, a no ser por embargo.
Así, desde este punto de vista el problema de la contratación es solucionado a través de un mercado informacional, cuyo promotor bien puede ser el Estado (desde una perspectiva puramente positiva) o bien por alguna instancia privada de intermediación.

III

El desalojo es un problema aparte. Este aparece de la desatención del convenio original por una de las partes contratantes o por incurrir en las causales legales de desalojo de parte del inquilino. Pero cuando se piensa en una solución al problema de desalojo, como apuntaba Coase (1973), no sólo debe considerarse en perjudicar a una de las partes para lograr que la otra se encuentre satisfecha, debe verse cuál de los costos es mayor. Es posible, en consideración de tal situación llegar a acuerdos individuales óptimos para ambas partes, sin que se llegue a recurrir a la intervención de un juez, como sería el caso de un litigio.
Se trata, en otras palabras de considerar que "más vale un mal arreglo que un buen pleito". Dichos acuerdos privados tienen que ver, por ejemplo, con el pagarle a un inquilino "purrujo" para que desaloje la propiedad, siendo que la suma de los costos legales y de recuperación del dinero, así como los costos hundidos, es mayor que el de dichos costos hundidos más la "propina" de desalojo.
El problema del desalojo se transforma, entonces en un problema cuya solución analítica requiere del instrumental de la teoría de los juegos bayesianos4, los cuales vienen a ser harto complicados para detallarlos aquí, sin embargo, la solución final de tales juegos (de existir), dependerá de las actitudes que asuman las partes contratantes.
En otros mercados con problemas similares, se requiere de soluciones heterodoxas, como el ejercer medidas de presión (¡no persuasión!) moral; tal es el caso de los "Chepitos" colombianos, hombres vestidos llamativamente: traje entero, bombín y bastón que visitan, después del "cobrador" a aquellos deudores de usureros que no abonan oportunamente a su cuenta; la sola presencia de un Chepito, entrando o frecuentando un local o negocio, incluso pararse frente a una puerta de una casa es suficiente para delatar la existencia en ese lugar de alguien que no es sujeto de crédito, ni digno de confianza; ante tal presión o chantaje, que implica un costo moral más alto que el financiero de honrar las deudas, generalmente se sucumbe y se cumple con los compromisos de pago, ¡no en balde son tan eficaces los Chepitos!
Pensando por un momento en una situación casi caricaturezca para el caso de nuestro problema, pudiera darse el caso de que siendo afectado un propietario por un inquilino "purrujo", decidiera poner carteles anunciando : " En la casa N°XXX vive un inquilino mala paga", ó, "El inquilino de la casa N°XXX no paga desde hace dos meses",...etc5. ¿Qué son los timbres de salubridad o de tributación que se pegan en las puertas de ciertos negocios, sino una versión oficializada de este tipo de persuación moral? ¿No tendría un efecto similar al de los carteles aquí sugeridos el pintar una "X" sobre la fachada de la casa que habita un inquilino "purrujo"?...6
Este mecanismo no distaría mucho de las listas de morosos del pago de servicios comunes en edificios de arriendo de locales para oficinas, quienes no contribuyen al pago de mantenimiento y aseo del edificio, en el caso de que tales fueran compartidos. Es el mismo caso de anunciar el paso a cobro judicial de una operación, o las llamadas hechas a los fiadores de un deudor por parte de alguna institución o empresa que ha concedido un crédito y no recibe su pago en forma oportuna. El sentimiento es el mismo: presionar o persuadir convincentemente al "purrujo" de cumplir con el convenio pactado originalmente. Este tipo de acciones no parecen ser algo novedoso, de hecho, la actual Ley del Inquilinato, prevee y sanciona la utilización de cierta medidas de presión llevadas a cabo por el propietario para desembarazarse de inquilinos "purrujos" corte de agua, luz, fingida utilización de la casa o local con fines personales, fingida construcción; son algunos de los casos previstos (véanse artículos 9, 10, 11 y 12, de la Ley N° 4898, Ley de Inquilinato).
Estas soluciones, no legalistas, pero sí efectivas muchas veces, constituyen un conjunto de estrategias que involucran y son definidas, ulteriormente, por las actitudes personales de cada agente y donde, percibir cómo es el contrincante ("extraer señales") resulta ser el factor determinante.
En otras ocasiones las soluciones privadas no son compatibles con las actitudes asumidas por las partes, es necesaria, entonces, la intervención de un árbitro. Aquí se establecen nuevos costos y gastos. Empezando por los legales y judiciales, llegando a los costos de oportunidad y tiempo. Los costos legales pueden retrasar la acción del ofendido y estimular al ofensor a reincidir en faltas, en igual sentido operan las costas judiciales y la laxitud litigante, siendo así que el "castigo" no es lo suficiente para desestimular el "crimen" (Becker, 1973).

IV

Los problemas vistos acá: la contratación de alquileres o arriendos de edificios y casas y el desalojo, han surgido, justamente por la falta de soluciones eficientes (más que efectivas, ésto por cuanto existen, pero no por ello son óptimas, por generalidad, las soluciones previstas son malas). Los costos de los que se ha hecho mención corresponde a los costos individuales, por encima de éstos se hallan los costos económicos o sociales. ¿Cuánto pierde la sociedad como un todo, por estos contratos subóptimos? Obviamente no es la suma de los costos privados que se ven, en el agregado como transferencias entre las partes, los verdaderos costos sociales están aún por ser revelados. Tratar de explicarlos, sin embargo, requiere tratar de medir una situación ideal de soluciones competitivas. Lo visto hasta ahora se sustenta en un análisis que presume agentes tomadores de precios, cuyas acciones son marginales y no afectan el mercado como un todo, lo cual no es, necesariamente, cierto.
Las implicaciones económicas de corto plazo se ven como la reducción en la cantidad de arriendos y una elevación del precio de éstos, que se ven no solamente como montos cobrados más altos, sino también la aparición de depósitos, meses de adelanto, etc, incurriendo en una pérdida de bienestar social, siendo el principal perjudicado el inquilino pues "pagan justos por pecadores" y las acciones que convienen para los unos son generalizadas para el resto y perjudican, como un todo, la oferta de posibles locales y viviendas para ser arrendadas.
En el largo plazo, es de esperar que el flujo de nuevas viviendas y locales destinadas a ser arrendados muestren tasas de crecimiento menores que los que mostraría si no existieran los problemas señalados en la contratación y el desalojo, o fueran estos previstos por la legislación o solucionables sin considerables costos; ésto limita también las posibilidades de bienestar futuro y representa un costo social.
Pero, ¿Qué posibilidades concretas se perciben? Un factor que puede ser determinante en la búsqueda de una solución es la capacidad de coagulación que muestren las partes. El "gremialismo tico" (Harberger, 1990) podría ser una salida de segundo mejor ("second best", Lipsey y Lancaster, 1956) haciendo que una distorsión compense a otra ya existente introducida por un marco legal incompetente.
Es de suponer, en este sentido, que los propietarios pudieran tener un más acentuado carácter cartelizante, en que se unan para establecer acciones comunes como la formación de una "protectora de arriendos", por ejemplo, con las funciones aquí señaladas. La presión de los inquilinos provendría, probablemente, más de grupos laborales que como un movimiento gremial "pro-defensa de los derechos de los inquilinos" como sucediera con la derogación de la Ley N° 7101, en que privaron fallas técnicas, apadrinadas por ciertos sentimientos de índole social, motivados por la acción de grupos laborales.
Debe recordarse que la Ley N°4898, que se mantiene vigente fue establecida en una coyuntura particular (véase artículo 9, primer párrafo) y que tendía a incurrir en el error señalado por Coase (1973) de favorecer a un agente, a costa del perjuicio en otro. Es decir, "se desvistió un santo para vestir otro"; siendo que al final, los mayores perjudicados han sido aquellos a quienes se procuraba defender, pues ha habido quienes han sabido aprovechar las oportunidades que les brinda la ley para abusar, lo que ha redundado en un encarecimiento de los arriendos para todos y en una menor cantidad de locales y viviendas creciendo, también, a una menor tasa.
Una nueva Ley no podría ser tan completa que previera todos lo casos, pues la Ley no es casuística. La acción individual de los agentes, en procura de su único bienestar les lleva fácilmente a dejarse seducir por las oportunidades de abuso y engaño. Sin embargo instancias más expeditas de litigio y mecanismos de información pueden ser contemplados y previstos en una nueva legislación que posibilite el establecimiento de equilibrios diferenciados ("separating equilibrium") y desestimule los equilibrios de confusión ("pooling equilibrium"), con los consecuentes costos para la sociedad como un todo.

Referencias Bibliográficas
Becker, Gary (1973); "Crimen y Castigo: un enfoque económico". Reproducido en Breit, W. y H.M. Hochman, (1973) Microeconomía. Segunda Edición. Editorial Interamericana. México. Pp. 272-297. Tomado de Journal of Political Economy (marzo-abril, 1968).pp. 169-217. .

Blair, Roger D. y Lawerence W. Kenny (1985); Microeconomía con aplicaciones a la empresa. Editorial Mc Graw Hill, primera edición. México.

Coase, Ronald (1973); "El problema del Costo Social". Reproducido en Breit, W. y H.M. Hochman; (1973) Microeconomía. Segunda edición. Editorial Interamericana. México. Pp.392-417. Tomado de Journal of Law and Economics. Octubre, 1960. Pp. 144.

Harberger, Arnold. (1990); "Política económica en Costa Rica: Diagnóstico y Perspectivas". En Claudio González Vega y Edna Camacho Mejía (eds.), Políticas Económicas en Costa Rica. Tomo I. Academia de Centroamérica y Ohio State University. San José, Costa Rica. Pp. 47-62.

Harris, M. y A. Raviv (1978); "Some Results on Incentive contracts with applications to Educat and Employment, Health Insurance and Law Enforcement". American Economic Review. N° 68.

Knigth, Frank H. (1921); Risk, Uncertainty and Profit. Boston, Houghton Miffin Company, 1921.

Ley N° 4898. Ley del Inquilinato, del 16 de noviembre de 1973

Lipsey, R.G. y K. Lancaster (1956); "The General Theory of the Second Best". Review of Economic Studies. Marzo 1956.

Spence, Michael. (1973); "Job Market Signaling". Quartely Journal of Economics. N° 87. August.

* El autor agradece los valiosos comentarios de las Licenciadas Anayansy Rojas Chan e Ileana Navarro. No obstante, los errores que, desde el punto de vista legal permanecen, son de entera cuenta del autor. Este artículo fue publicado en la Revista IUSTITIA.


1 La actitud de un "free rider" se caracteriza por no asumir los costos de su acción individual, aprovechando que otros lo hagan por él. En algunas ocasiones se conoce dicha actitud como la del "polizonte" o "viajero gratis", por referirse al aprovechamiento de la oportunidad de "viajar gratuitamente", dado que el costo adicional por el abuso del "viajero", para quien lo incurre, es desdeñable.


2 Mediante un sencillo modelo teórico M. Spence (1973) expone que bajo ciertas condiciones de asimetría de información, los individuos se valen de "señales" para poder diferenciarse de otros. En casos como la contratación de personal, es posible que los agentes "buenos" o "capaces" utilicen la educación (los años de estudio) como "señal", para diferenciarse de los "malos" o "incapaces". Si obtener educación ("emitir la señal", en la terminología de Spence) tuviera costo cero, no podría servir como catalizador, debido a que todos ("buenos y malos") se educarían. La educación tendría sentido como señal en el tanto signifique un costo para los agentes, siendo que los beneficios de lograr "equilibrios separados" justifique el costo de "emitir la señal". Sobre el particular puede revisarse el trabajo de Harris y Raviv (1978).


3 "Contratos Roncha": aquellos que son creados como consecuencia de experiencias con inquilinos "purrujos".



4 Los juegos bayesianos constituyen una herramienta analítica para explicar el comportamiento de los agentes económicos en un ambiente de incertidumbre, en que se asignan probabilidades inducidas a las posibles reacciones de tales agentes. Es una forma de transformar situaciones de "incertidumbre" en situaciones de "riesgo", según la deficnión de Knigth (1921), mediante la utilización de probabilidades subjetivas como la mejor aproximación de las verdaderas probabilidades (Blair y Kenny, 1985).


5 Le ha parecido bien al autor denominar a este fenómeno el "Efecto Doña Yolanda", en memoria de una gran señora, quien seguramente sabía más de economía que él. En su pulpería, Doña Yolanda, en lugar de poner el conocido letrero de "No se fía", daba crédito a sus vecinos y clientes, con la precaución de anotar a los morosos en una lista, con letra bien clara, ubicada en un lugar vistoso de su mostrador. El resultado: una política de crédito sana y un excelente promedio de recuperación.


6 Las marcas en las casas son un método antiguo, pero efectivo de diferenciación. Desde los días del cautiverio del pueblo israelita en Egipto (Exodo 12: 7, 13, 22) hasta las marcas hechas por ladrones para indicar, después de alguna fingida visita como vendedores, señalando calidades como el horario de los ocupantes, montos del posible botín y resistencia que se puede hallar al momento de cometer la fechoría. Lo mismo ocurre, por ejemplo, con los procesos censales, de vacunación o instalación telefónica, ¡e incluso para inhibir acciones de propaganda religiosa!


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