Informe de Mercado Inmobiliario 2015 Actualidad y Perspectivas 2015






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títuloInforme de Mercado Inmobiliario 2015 Actualidad y Perspectivas 2015
fecha de publicación03.09.2015
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'La recuperación del mercado residencial será una realidad'


La agencia inmobiliaria Forcadell y la Universidad de Barcelona, ambas con un amplio conocimiento del sector inmobiliario, han presentado el Informe de Mercado Inmobiliario 2015 Actualidad y Perspectivas 2015, elaborado por Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía y director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Se inicia así una nueva etapa de colaboración entre las dos organizaciones tras la firma de un convenio.

El informe analiza ampliamente la coyuntura económica e inmobiliaria tanto a nivel nacional como internacional, además de hacer una radiografía del mercado de la vivienda en España. En esta misma línea y con el objetivo de profundizar en el mercado local, el informe también pone el foco en el mercado de la vivienda en la ciudad de Barcelona. Para completar el análisis, dedica una parte a la inversión inmobiliaria.

Entre las principales conclusiones que contiene este informe, relativas al comportamiento, las tendencias y las perspectivas del mercado inmobiliario, destaca el aumento del consumo privado y la inversión de las empresas en 2015, el aumento del 5% del precio de la vivienda en el conjunto de España y la reducción en un 10% del número de operaciones de alquiler en 2014 con respecto a 2013.

Coyuntura inmobiliaria


En primer lugar, en relación a la coyuntura económica e inmobiliaria, se prevé que en el ejercicio 2015, el aumento de la liquidez y la mayor solvencia de las entidades, así como la mejora de la coyuntura económica en España, harán posible que los bancos de nuestro país cambien significativamente su política de créditos y permitan acceder a un préstamo a un menor tipo de interés a una mayor parte de la población y de las empresas.

El producto estrella volverán a ser las hipotecas otorgadas a particulares para la adquisición de vivienda

Así, el producto estrella volverán a ser las hipotecas otorgadas a particulares para la adquisición de una vivienda. Este informe afirma que, tal y como sucedió durante la etapa de formación la burbuja inmobiliaria, este año, especialmente en el segundo semestre, se volverá observar una guerra hipotecaria entre las entidades.

En los próximos años, la confirmación de la recuperación macroeconómica tendrá considerables repercusiones sobre el mercado residencial español. En el segmento del alquiler, la escasa capacidad de endeudamiento de numerosas familias contribuirá decisivamente a generar una amplia base estable de demandantes. En el segmento de la compraventa, la escasa capacidad económica de una sustancial parte de la población y la distinta magnitud del stock de viviendas pendientes de venta provocarán una desigual evolución de los precios de venta tanto entre distintos barrios de una misma ciudad, como entre distintos municipios de una misma provincia o comunidad autónoma.

Por otro lado, la compra de deuda pública por parte del BCE proporcionará a los españoles una elevada liquidez, lo que afectará de forma muy beneficiosa a la concesión de hipotecas y en menor medida a los créditos otorgados a las empresas y a los préstamos de carácter personal.

Mercado inmobiliario en España


En segundo lugar, este informe analiza la situación actual y las perspectivas de futuro del mercado de la vivienda en España. Desde un punto de vista estadístico, la reciente crisis inmobiliaria ha conducido a una elevada reducción del número de transacciones, una disminución de la cifra de viviendas iniciadas y una considerable caída de su precio.

Las compraventas disminuyeron un 56,31%, hasta 365.594 unidades, entre los años 2007 y 2014

Según datos del Ministerio de Fomento, entre 2007 y 2014 el número de compraventas disminuyó un 56,31%, pasando de 836.781 unidades a 365.594. Con respecto a las viviendas libres iniciadas, la caída observada ha sido cercana al 93%. Con respecto al precio, éste ha bajado un 29,8% entre el primer trimestre de 2008 y el último de 2014.

En 2014, el indicador del grado de esfuerzo de una familia mediana que tiene que pagar la cuota hipotecaria se situó en el 35%. La crisis económica ha generado un gran aumento de la desigualdad en la distribución de la renta en España y ha provocado un elevado crecimiento de la población con escasos recursos, pero también un significativo aumento de la denominada clase media-alta y alta.

Para las familias que ingresan menos de 2.500 mensuales la compra de un piso es una opción imposible, mientras que para aquellas que disponen de una significativa riqueza o bien ingresan unos 4.000 al mes la vivienda es hoy un activo barato.

En el segundo semestre de 2014 se empezaron a percibir las primeras señales del cambio de ciclo inmobiliario. Las dos más destacadas fueron el aumento de las transacciones y la práctica estabilización del precio de la vivienda. Las compraventas pasaron de300.568 a 365.594 y el precio únicamente disminuyó un 0,3%. Un análisis pormenorizado de sus causas confirma que el mercado residencial español aún estaba en recesión en 2014. Gran parte del crecimiento de las compraventas tuvo su origen en el elevado número de viviendas adquiridas por fondos y sociedades de inversión a entidades financieras.

La recuperación del mercado residencial será una realidad

A pesar de la elevada cifra de parados y los bajos salarios que continuará percibiendo una sustancial parte de la población en el 2015, la recuperación del mercado residencial será una realidad. La recuperación será notable en materia de transacciones, aumentando un 20% aproximadamente con respecto al año anterior.

La demanda de viviendas aumentará considerablemente este año debido al crecimiento del crédito hipotecario, al incremento sustancial de inversores nacionales, al desplazamiento de una parte del alquiler a la compra y a la recuperación macroeconómica. En el conjunto del país, el precio de la vivienda aumentará alrededor del 5%, siendo la clave de dicho aumento el elevado incremento de la demanda advertido en las grandes capitales. Con respecto a las viviendas iniciadas, los promotores iniciarán la construcción de aproximadamente 65.000 viviendas, cifra que supone un crecimiento de más del 60% respecto al 2014.

Mercado inmobiliario en Barcelona


En tercer lugar, el informe expone que los precios de la vivienda usada en la ciudad de Barcelona incrementaron desde el inicio de la crisis. Este aumento contrasta con la continuidad en las caídas de los precios de la vivienda nueva, que suman una reducción del 5,4% en 2014. Entre los factores que explican la recuperación en la compraventa de vivienda usada se encuentran el aumento del crédito hipotecario, la incipiente creación de empleo y el incremento de la inversión extranjera en vivienda.

La previsión para 2015 es que, tanto las operaciones de compraventa como los precios de la vivienda usada en Barcelona, aumenten su ritmo de crecimiento y que no se produzcan prácticamente rebajas en el precio inicial de venta, que ya se situaban por debajo del 10% en 2014.

La compra de vivienda nueva con financiación alcanzó el 80% de las operaciones a principios de 2015

Por otro lado, mientras que en 2014 la financiación ajena para la compra de vivienda era mínima, existiendo sólo en el 30% de los casos, a principios de 2015 la compra de una casa nueva con financiación alcanzó el 80% de las operaciones.

En cuanto a la edad media del comprador, en 2014 era superior a los 40 años, mientras que en los primeros meses de 2015 bajó hasta los 30-35. El 80% de esta demanda es de residentes ya en Barcelona y de nacionalidad española. Por otro lado, el tipo de comprador es mayoritariamente empresario, directivo o de clase media.

La incertidumbre y la inestabilidad laboral derivadas de la crisis económica y el cambio de la mentalidad tradicional han situado al alquiler como una opción más accesible en las grandes ciudades frente a la compra de vivienda. La perspectiva para 2015 es que el número de operaciones se estabilice y las rentas por alquileres registren en todo caso un aumento muy moderado en la ciudad de Barcelona.

Inversión inmobiliaria


Finalmente, este informe afirma que actualmente la práctica totalidad de la banca española es solvente y no le faltará liquidez. Para aumentar sus beneficios los bancos tendrán dos primordiales opciones: adquirir otras entidades financieras o incrementar en gran medida el crédito concedido.

Añade que en ningún caso se trata ante una nueva burbuja inmobiliaria por tres motivos: unos menores precios, un control de riesgos más estricto por parte de las entidades financieras y una mejor regulación del banco central. Además, la regulación de la banca adoptada por el BCE impedirá que ninguna entidad tenga un excesivo volumen de crédito relacionado con la actividad inmobiliaria.

Los solares en zonas de clase media-alta de las grandes ciudades son el producto menos arriesgado

Por otro lado, el producto menos arriesgado en la actualidad es la compra de solares en las zonas de clase media-alta de las grandes ciudades. No obstante, probablemente no sea la opción con mayor potencial de rentabilidad en el mercado residencial. En el mercado residencial, otra interesante inversión consiste en la adquisición de viviendas en muy mal estado en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades.

En relación a locales comerciales, oficinas y naves industriales, la última es la mejor oportunidad. Existen muchas naves en ubicadas principalmente en las proximidades de las ciudades de Barcelona y Madrid, cuyo precio es incluso inferior al que correspondería a su solar.

(El Mundo)

Los signos de la recuperación del sector de la construcción

El precio del suelo vuelve a subir por primera vez desde el 2011, repunta el consumo de cemento y el empleo en el sector


El precio medio del suelo urbano se situó en 149,9 euros por metro cuadrado al cierre del primer trimestre del año, un 5,9% más que un año antes, lo que supone la primera subida interanual que los terrenos contabilizan en los tres primeros meses del año desde 2011, según datos del Ministerio de Fomento.

El repunte en el precio del suelo viene impulsado por el encarecimiento registrado en las grandes ciudades. En los municipios de más de 50.000 habitantes, se disparó un 37,8%, hasta cerrar el trimestre en 304,3 euros, el doble respecto a la media nacional. Entre estas grandes poblaciones, los precios más caros se localizan en Madrid, donde el precio del metro cuadrado de suelo urbano se situó en 546,2 euros, casi cuatro veces por encima de la media nacional. Después se sitúan Barcelona (448 euros) y Baleares (353 euros).

En el lado opuesto, las grandes ciudades que al cierre del primer trimestre presentan el precio de los suelos más económico son Cáceres (148,8 euros por metro cuadrado), Pontevedra (153,3 euros) y Cantabria (154,1 euros).

Por contra, el precio del suelo cayó en el resto de ciudades. En concreto, disminuyó un 11,8% en aquellas de entre 10.000 y 50.000 habitantes, un 2,2% en las que tienen una población de entre 1.000 y 5.000 ciudadanos y se contrajo un 4,7% en las de menos de 1.000 habitantes.

SEÑALES DE CRECIMIENTO


El repunte del precio del suelo no es más que el último dato que suma a la mejoría del sector inmobiliario y constructor. Antes ya se había detectado un incremento en el número de compraventas de suelos, que en el primer trimestre del ejercicio sumaron 3.465 transacciones, un 4,4% más que un año antes, si bien arroja un descenso del 22,9% en comparación con el último trimestre de 2014.

Por comunidades autónomas, Andalucía, Cataluña y Castilla-La Mancha son las que contabilizaron mayor número de compraventas de solares. Por volumen de terreno transaccionado, la Comunidad Valenciana se sitúa en tercera posición.

Aún antes, la producción de viviendas inició el año con una evidente mejoría, después de haber tocado fondo durante el 2014. Hasta abril del 2015, el número de transacciones de casas subió un 1,9%, aunque el valor medio se redujo un 3,9%. Según el Colegio del Notariado, se sellaron 30.758 transacciones. Un incremento que "refleja la estabilización de las ventas mensuales", según los notarios.

Es verdad, no obstante, que el repunte de las ventas se debe a la vivienda de segunda mano, principalmente en las grandes ciudades, ya que la venta de obra nueva sigue a la baja, porque la nueva producción es muy limitada. La cifra de operaciones sobre pisos de precio libre aumentó un 1,1%. Este incremento se debe, principalmente, a la subida de las ventas en el segmento de segunda mano (5,9% interanual) ya que la venta de pisos nuevos experimentó una fuerte contracción del 27,3%.

VUELVE LA CONTRATACIÓN


La ocupación subió en la construcción en 40.000 personas en el 2014. Fue el primer signo claro de que el sector volvía a contratar después de años de sequía. Era el primer aumento en siete años, cuya tendencia se ha mantenido a lo largo del 2015. En el tercer trimestre del 2007, el mejor momento del mercado laboral español, 2.773.100 personas estaban ocupadas en este sector de la construcción. Siete años después, a finales de 2014, había 1.030.400 trabajadores en esta actividad. Por el camino casi 1.750.000 personas fueron expulsadas de un sector que se hizo añicos.

Los últimos datos, referidos al mes de mayo, más de 121.000 profesionales del sector de la construcción habían salido de la lista del paro en los últimos 12 meses, lo que representa más de uno de cada tres casos. Además, los afiliados vinculados al negocio constructor y a la actividad inmobiliaria registraron las alzas interanuales más destacadas dentro del régimen general de trabajadores y subieron más que la media en el de régimen de autónomos en términos interanuales.

CONSUMO DE CEMENTO


Uno de los parámetros más habituales para medir la tendencia del sector es el consumo de cemento. Se ha mantenido a la baja durante años y ha dejado a las empresas del sector a la expensas de sus actividad internacional. Hasta ahora. El consumo de cemento interanual en Catalunya ha vuelto a crecer después de caídas ininterrumpidas desde la primavera de 2008, según los datos provisionales recogidos por las empresas fabricantes.

La tasa interanual de consumo acumulado en los 12 últimos meses registró en mayo un crecimiento del 0,5%, mientras que el índice de mayo aumentó un 7 % en relación al mismo mes de 2014, según Ciment Català, la asociación profesional que agrupa a las empresas catalanas relacionadas con el cemento. Catalunya ha consumido en los últimos 12 meses casi 1,4 millones de toneladas de cemento. La producción también se incrementó un 6,5%, aunque las exportaciones (298.000 toneladas) ganaron de nuevo el peso a las importaciones (122.000 toneladas).

(El Periódico)

La Sareb comercializa 4.462 viviendas entre enero y mayo


La Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) ha comercializado entre enero y mayo de este año un total de 4.462 unidades inmobiliarias, lo que supone un ritmo de30 diarias.

Así lo ha explicado el presidente de la Sareb, Jaime Echegoyen, en elVII Foro Inmobiliario de JLL que se ha celebrado en la escuela de negocios Esade, y donde ha compartido ponencia con el consejero delegado de Servihabitat, Julián Cabanillas.

'El viento sopla a favor del conjunto del sector', ha sostenido Echegoyen, pese a que el ritmo de venta de unidades inmobiliarias es inferior en el acumulado de este 2015 que en el mismo periodo del año pasado.

Se han alcanzado un total de 780 acuerdos con pymes, según Jaime Echegoyen

"No tenemos dinero, pero tenemos tiempo por delante y un montón de activos que hay que refinanciar para que lleguen a buen término", ha indicado, y en este marco ha añadido que se han alcanzado 780 acuerdos con pymes.

Como balance, Echegoyen ha señalado que la Sareb ya ha vendido hasta el momento 24.000 inmuebles, ha amortizado 5.700 millones de euros de deuda y ha pagado 2.400 millones de intereses en dos años.

Promociones en Cataluña


Sobre Cataluña, ha asegurado que es un 'punto clave' de la actividad de la Sareb, ya que representa el 33% de los ingresos obtenidos y en esta comunidad tiene en marcha 19 promociones, lo que se traduce en 284 viviendas --en el conjunto de España son 51 promociones y 1.000 viviendas--.

Cedió 600 viviendas a alquiler social, y ahora cederá 300 más, llegando a 900.

Precisamente la tarde del martes, Echegoyen firmará con el conseller de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat, Santi Vila, una ampliación del convenio por el que en 2014 la Sareb cedió 600 viviendas a alquiler social, y ahora cederá 300 más, llegando a 900.

La Sareb cuenta con un parque social de 2.000 viviendas a disposición de las comunidades autónomas, y ya ha firmado convenios con Aragón y Galicia (además de con Cataluña), y está en conversaciones con otras autonomías: "Somos conscientes de la dificultad social y de que hay un montón de gente desasistida".

Servihabitat


Por su parte, Cabanillas ha explicado que Servihabitat gestiona 25.413 millones de euros en activos financieros, de los que 11,9 millones se cogestionan con CaixaBank, y 31.641 millones de activos inmobiliarios.

"Gestionamos problemas para convertirlos en oportunidades", ha dicho Cabanillas, que ha indicado que en el último año se han comercializado 36.000 unidades, si bien se prevé que este ritmo vaya decayendo debido a que también se reducirá el número de activos susceptibles de venta.

(El Mundo)

La vivienda de hasta 200.000 euros, la que más abunda


Euroval presenta su informe anual 'Inmocoyuntura', donde se pone en perspectiva el sector de la vivienda en España, con datos cerrados a 2014, que permiten, con las observaciones más recientes, ver cuáles son las tendencias actuales del mercado.

Al agrupar por tramos los precios mínimos y máximos más frecuentes, aparece claramente que los tramos hasta 200.000 euros siguen representando el porcentaje más elevado de viviendas en el mercado. Vistos en perspectiva, los precios medios actuales son similares a los de 2004.

Una de las aportaciones de más interés es la distinción entre precios mínimos y máximos de vivienda, más frecuentes, comprobándose que siguen bajando de media de 748 y 2971 euros por metro cuadrado, a 641 y 2898 euros, respectivamente. Esto indica que aunque la tendencia a la estabilidad es un hecho, no se produce de manera continua.

El mercado está muy diversificado en casas baratas y caras

Hay más desigualdad territorial de precios mínimos que de máximos, pero recientemente aumenta esta desigualdad espacial tanto para los mínimos como para los máximos, lo que indica que el mercado español está muy diversificado en viviendas baratas y caras. Este hecho confirma la necesidad de disponer de unas valoraciones muy profesionales, ante la dispersión que muestra el mercado.

Las transacciones de vivienda nueva siguen a la baja, y las usadas claramente al alza, con tasas anuales que superan el 20%, aunque hay que tener en cuenta los bajos niveles de partida.

Inmocoyuntura ofrece además datos de interés sobre la dinámica del mercado inmobiliario, el índice de actividad inmobiliaria, visados de obra nueva, viviendas iniciadas y terminadas, y la evolución del mercado hipotecario, del que se muestran tres rasgos relevantes: la reducción paulatina entre el tipo medio hipotecario y el Euribor a un año, que está en dos puntos porcentuales, y alrededor del 2,5%; el aumento continuo del número de operaciones hipotecarias sobre vivienda; y en tercer lugar, el aumento de las compras de vivienda que se hacen con hipoteca, que pasa de un 30% a un 45%, y con tendencia a subir.

(El Mundo)

Las cláusulas abusivas más habituales en los contratos de alquiler


Antes de formalizar un contrato de alquiler de una vivienda, hay que revisar si contiene las llamadas cláusulas nulas o abusivas, las que establecen limitaciones a los derechos de los inquilinos. No siempre las cláusulas son válidas, afirma el portal Idealista. Estas son algunas de ellas:

Falsos arrendamientos de temporada: Una de las “trampas” habituales entre arrendadores es firmar arrendamientos de 11 meses con la intención de evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al hacerlo pasar por un arrendamiento de temporada. El arrendatario tiene derecho a estar hasta tres años si el inmueble es una vivienda habitual. Para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, debe haber una causa que justifique esa temporalidad y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda.

Negativa a la prórroga legal: Otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. La prórroga legal establece que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

Obligado cumplimiento del primer año: Otra cláusula es la que dice que el primer año es obligatorio, fijando una penalización en caso contrario. Pero la ley establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.

Pago por adelantado de más de un mes de renta: El arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace. No hay que confundirlo con otros pagos, como fianza, garantías adicionales o la prima de la opción.

Traslado del deber de conservación de la vivienda: El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda. El traslado de estas obligaciones al arrendatario puede ser contrario a la LAU.

Acceso a la vivienda por el arrendador: El arrendador no puede entrar a la vivienda para comprobar su estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en la Constitución.

(La Vanguardia)


Barcelona, Sitges, Salou y Castelldefels, las localidades de la costa que suben precios


Sitges (4,2%), Salou (2,2%), Barcelona (1,7%) y Castelldefels (0,8%) registraron incrementos interanuales de precios en el primer trimestre el año, según el informe 'Vivienda en costa 2015', elaborado por la empresa de valoración y asesoramiento inmobiliario Tinsa. La localidad tarraconense de Cunit mantuvo sus precios estabilizados respecto al mismo periodo de 2014, el resto de poblaciones analziadas, en su gran mayoría registraron descensos

El informe realiza un detallado análisis de la situación y la actividad en los mercados de vivienda vacacional en la península y las islas a partir de la información de primera mano aportada por la red técnica de Tinsa. El estudio se completa con estadísticas de precios, compraventas y visados de obra nueva en las principales localidades.

Pese a las señales positivas de precio registradas en algunas localidades, la costa catalana sigue caracterizándose por los descensos, aunque, en líneas generales, con tendencia a la estabilización, ya que el ritmo de las caídas es más moderado que en anteriores ejercicios. El informe detecta indicios de recuperación en la zona norte de Girona, con ligeros incrementos de las ventas en municipios como Platja d’Aro. También en el sur de la comarca del Maresme y de la provincia de Tarragona, principalmente en producto bien ubicado y de lujo.

MAS DESCENSOS QUE SUBIDA


El análisis de los precios muestra que una cuarta parte de los 22 municipios recogidos en el informe todavía registraba en el primer trimestre del 2015 descensos de precios superiores al 10% en tasa interanual. Se trata de Palafruguell (-16,9%), Cubelles (-13,2%), Torredembarra (-12,5%), Vilanova i la Geltrú (-12%) y Premià de Mar (-11,3%). En otras ocho localidades, las caídas interanuales de precios se situaron entre el 5% y el 10%.

Los datos demuestran que el mercado ha realizado una importante corrección de precios en estos últimos ocho año. Si se analiza la evolución desde máximos del 2007, el mayor ajuste se situaba al cierre del primer trimestre en Mataró, con un descenso del 60,9%. Le siguen Pineda de Mar (59,2%), Palafruguell (59%) y Premià de Mar (57,1%). Hasta 14 localidades de la costa catalana, incluidas las anteriores, muestran un descenso acumulado de precios superior al 50% desde máximos.

El municipio barcelonés de Sitges, el mayor precio en euros sigue mostrando el mayor precio por metro cuadrado de toda las localidades de costa recogidas en el informe, no solo de Catalunya, sino del estado español: 2.694 euros por metro cuadrado, por delante de las localidades baleares de Calvià (2.520 €/m2) y Andratx (2.422 €/ 
m2).

(El Periódico)

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